杭州二手房真的卖不动了?二手学区房风光依旧

 

截至昨晚7点,杭州市区二手房挂牌量达到85309套。而下半年还有一大批新房即将交付,不排除供应量持续增加的可能。
最近,关于“二手房跌了”的声音也不绝于耳。
根据透明售房网最新统计,7月15日-21日,杭州市区(不含临安)二手房签约量为1711套,与前一周相比无大波动。综合前两周数据来看,7月连续3周的周成交量都徘徊在1700+套。目前来看,购房需求在经历一段时间的释放后,在7月出现了阶段性的回落。
近日,有房东时隔8年将市中心广厦绿洲花园一套69平方米的房源出售,挂牌300万,结果3个月无人问津,最终以245万,也就是比当初房东260万的买入价还低了15万卖出,算上房东投入的30万装修费用,“血亏”45万。
“多么痛的领悟”也发生在熊女士身上。十多天前,她将一套位于市中心流水西苑顶层带露台的98平方米住房,以387万的价格挂牌出售。没卖掉,于是将价格下调到325万,一下子降价了62万。依旧看的人多买的人少,她心一横,再次下调价格,最后以300万的价格卖出,折合单价30612元/平方米,比小区目前38317元/平方米的挂牌均价足足低了7705元/平方米……
目前,杭州二手房挂牌量为85309套。这还只是显性房源量,不少中介透露,各家门店还有一批未录入系统中的房源。所以,8.5万套只多不少。
北高峰记者走访了桥西板块、丁桥板块、良渚新城板块以及城西板块的多家中介门店。大多数中介表示,像上述“挥泪甩卖”的案例确实有,“但大多出现在房东急需钱周转的情况下,属于个例。像这样急卖的个例,任何时候都有。总体来说,目前成交价格还算平稳,并未出现大起大落。”
“这么热的天,愿意出来看二手房的都是真爱!”中介们说,目前不少房东的挂牌价还是较高,加上七八月份酷暑难耐,属于淡季,客户和四五月份相比的确少了一些。但“真爱”还是有的,主要是一手房摇不中、又急着要买房的刚需购房者;一边挂房出售一边要买改善型住房的家庭。
7月初,刚需一窝蜂跑去摇号崇贤的远洋路劲·上河宸章,高层均价17800元/平方米,平均中签率3.8%。600多套房源,高层、三叠墅、四叠墅一次性清盘,一不小心,摇号户数破万(注意,其实该叫“户次”,因为这三类房源有不少名额重叠)。
紧接着,秋实宸悦接棒。排队摇号的人也不少,平均中签率不到14%。
最近铺天盖地宣传的大江东刚需盘德信大江壹号,也准备进场,均价16700元/平方米(含3500元/平方米精装修)。“整个小区只有84套住宅和30套公寓的项目,摇出2.56%的超低中签率。”有业内人士发朋友圈感慨。
改善型购房者也被一手房“圈粉”了,均价48115元/平方米(精装修6000元/平方米)的首开杭州金茂府领出预售证。这个价格怎样?看看隔壁邻居滨江·锦绣之城,刚交付不久,挂牌价已经站上6.7万元/平方米,直逼7万元/平方米而去。
还有均价48100元/平方米的金茂首开国樾,趁着刚刚开通的地铁5号线首通段始末站善贤站这波红利,也吸引了一大批改善型购房者。
再来看即将到来的8月,北高峰记者统计,一大批“红盘”已经在路上,如保利融信·和光尘樾、融创金成·臻蓝府、绿都·云和湖、龙湖葛洲坝·景粼天著、保利澄品以及江河汇流区域的凤起钱潮高层等,都在摩拳擦掌排队候场了。
就在上周,快报曾报道,杭州有家长晒出一份承诺书,其中明确要求孩子在上学期间,家长不得转卖、出租孩子户口所在学区房,否则被视作自愿转学至所住学区上学。
记者采访了相关学校的负责老师,对方表示:“我们这一片,不仅我们学校,整块区域入学压力都比较大,最主要的原因是房子的换手率太高,很多孩子还在上一二年级,家长就把房子卖了。”校方希望,家长签下承诺书,遵守承诺,共同给孩子创造好的学习环境。
今年是杭州小学“公民同招”的第一年。选公办小学还是选民办小学,这是一个让很多家长纠结的问题。
热门公办学校的爆表,让家长们紧张了。明年小升初也要“公民同招”;民办初中“取消自主招生、所有名额摇号”等传闻更是让家长起了未雨绸缪之心。尽管夏天是传统的楼市淡季,但学区房的热度丝毫不减。
从透明售房网的二手房周报数据来看,像中大文锦苑、马塍路小区、耀江文鼎苑、星洲花园等学区房,最近纷纷登上了每周成交量排行榜前十。
尤其是中大文锦苑,是炙手可热的学军小学本部学区房,因户型面积普遍在100平方米以上,总价太高,反而不及旁边“老破小”吃香,每月成交寥寥。但在本月的第一周,中大文锦苑一下就成交了4套,签约均价在7.5万元/平方米左右。
这还不够,根据杭州我爱我家数据研究院的数据,去年采荷区域学区房3-5月的成交均价为49568元/平方米,而今年该区域3-5月的成交均价达到50394元/平方米,略有增长;文教区去年3-5月学区房成交均价为56194元/平方米,今年同期为55079元/平方米,基本回到了去年同期水平。
原因有很多,比如正处于传统淡季、一手房“抢戏”等,但对于诚心出售的二手房房东来说,压力肯定会是比较大的,供需双方进入深度博弈阶段。
北高峰观察建议,购房者可以先考虑相对更划算的一手房,如果喜欢二手房,别急,慢慢挑选,遇上耐性被市场磨光的房东,说不定可以买到一套降价的房子。
不过,对二手学区房有需求的购房者,需要更密切地关注政策动向,“该出手时就出手”。
受“公民同招”等政策影响,杭州热门学区房相对紧俏,根据我们对中介的调查,学军、长寿桥等部分学区房价格已重回去年高点。
不少对孩子考民办学校没有十足把握的家长,都选择了提前买学区房“上保险”。像学校“签承诺书”这样的举措,客观上将减少一些二手学区房的入市,对市场也会产生一定的刺激作用。
无论一手还是二手,未来优质学区房的价格或许还将有一定程度的走高。

 

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